Biuro rachunkowe

Szanowni Państwo,
zgodnie z upoważnieniem, zawartym w § 2 ust. 5 pkt 11 umowy o zarządzanie, 6 grudnia 2011 zawarłem umowę z biurem rachunkowym "Ad rem" s.c. we Wrocławiu. Zleciłem obsługę księgowo-podatkową wspólnoty "Mokry Dwór" (na mój koszt, w ramach wynagrodzenia zarządcy). Poniżej podaję kontakt w razie pytań o stan finansów, płatności, rozliczenia z poszczególnymi właścicielami, ewentualne zadłużenie właścicieli itp.:

Usługi Finansowo-Księgowe "AD REM" s.c. Anna Kępa, Mirosława Wąsik
Adres: 50-514 Wrocław, ul. Bpa. Bogedaina 8
tel. 717976685, fax 717976660, e-mail: ad_rem@o2.pl

Biuro "Ad rem" będzie otrzymywało wszystkie dokumenty księgowe (faktury, umowy zlecenia, rachunki itp.). Wyciągi bankowe - po zakończeniu miesiąca, po wygenerowaniu przez ING bank online. Aktualne informacje o stanie konta i bieżących płatnościach będę miał ja oraz członkowie zarządu - mamy dostęp do konta wspólnoty przez Internet i na bieżąco możemy sprawdzać operacje bankowe (wpłaty i wypłaty). Biuro rachunkowe takiego dostępu nie posiada.

W razie pytań o sprawy finansowe proszę o kontakt ze mną, członkami zarządu lub biurem "AD REM".

Z poważaniem
Kazimierz Kucharski
POSESJA Zarządca Nieruchomości

Konto bankowe wspólnoty mieszkaniowej

W dniu 29.11.2011 roku zostało założone konto dla Wspólnoty Mieszkaniowej "Mokry Dwór" w ING Banku Śląskim.

Numer konta: 82 1050 1575 1000 0090 9269 5916

Na to konto właściciele wpłacają swoje zaliczki.

UWAGA - druk wpłaty do pobrania

Gotowy formularz do wpłat można pobrać i wydrukować stąd: KLIKNIJ

Po wejściu na stronę należy kliknąć napis "Plik" (po lewej stronie) i wybrać "Drukuj (PDF)".

Po wydrukowaniu należy wpisać swoje imię i nazwisko oraz kwotę (liczbowo i słownie), a w rubryce "Tytułem cd" miesiąc, za który jest dokonywana wpłata, np. "grudzień 2011".
Można też wybrać "Plik", "Pobierz oryginał" i zapisać formularz w komputerze lub na pendrivie.

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej

Na zebraniu w dniu 25.11.2011 roku został wybrany zarząd wspólnoty mieszkaniowej w składzie:

1. Elżbieta Czarnecka
2. Leszek Janikowski
3. Jacek Przyszlak

Umowa o zarządzanie

Szanowni Państwo,

Poniżej prezentuję projekt umowy o zarządzanie, jaką zaproponuję Wspólnocie Mieszkaniowej. Na podstawie tej umowy pragnę świadczyć usługę zarządzania Państwa nieruchomością wspólną.

Umowa jest zgodna z ustawą o gospodarce nieruchomościami, która reguluje uprawnienia i obowiązki zarządców nieruchomości oraz z ustawą o własności lokali, określającą zadania i kompetencje wspólnot mieszkaniowych.

Umowa gwarantuje bezpieczeństwo prawne wspólnoty mieszkaniowej, zachowanie tajemnicy przez zarządcę oraz dostęp właścicieli do dokumentów i informacji, dotyczących zarządzania nieruchomością wspólną i rozliczeń.

W celu zapoznania się z projektem umowy, należy kliknąć ten link: Umowa o zarządzanie (projekt)

Z wyrazami szacunku
Kazimierz Kucharski
Zarządca nieruchomości

Zebranie 25.11.2011 o godz. 17:00

ZAWIADOMIENIE O ZEBRANIU

Zwołujemy zebranie ogółu właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową przy ul. Sadowej 1-7, 9-15 w Mokrym Dworze w piątek, 25.11.2011 r. o godz. 17:00 w świetlicy wiejskiej przy ul. Starodworskiej.

Porządek obrad:
1. Otwarcie zebrania i przyjęcie porządku obrad.
2. Omówienie projektów i głosowanie nad przyjęciem uchwał w sprawach:
1) nazwy i siedziby wspólnoty mieszkaniowej,
2) wyboru zarządu,
3) Planu Gospodarczego oraz wysokości zaliczek,
4) terminowości wpłat zaliczek, odsetek za zwłokę i sposobu prowadzenia pozaksięgowej ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
5) granic nieruchomości wspólnej,
6) Regulaminu porządku domowego,
7) zawarcia umowy z zarządcą i pełnomocnictw,
8) doręczania korespondencji zarządu i zarządcy do właścicieli,
9) Regulaminu rozliczeń kosztów centralnego ogrzewania, przygotowania ciepłej wody oraz dostaw zimnej wody i odprowadzenia ścieków.
3. Wolne wnioski.

Do zawiadomienia dołączamy:
1. Projekty uchwał i regulaminów.
2. Wzór pełnomocnictwa właściciela lokalu.

Zebranie właścicieli jest najważniejszym wydarzeniem w życiu wspólnoty. Zgodnie z ustawą o własności lokali: „Art. 27. Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. (...)”

Prosimy wszystkich właścicieli o punktualne przybycie na zebranie. W razie niemożności udziału w zebraniu, prosimy udzielić pełnomocnictwa na załączonym formularzu.

UWAGA!
Prosimy o zabranie ze sobą dowodu osobistego.

Grupa inicjatywna właścicieli lokali (podpisy).

Wykaz projektów uchwał

WYKAZ PROJEKTÓW UCHWAŁ

Numer uchwały	W sprawie	Link
1	Nazwy i siedziby wspólnoty mieszkaniowej	Kliknij
2	Wyboru zarządu wspólnoty mieszkaniowej	Kliknij
3	Planu Gospodarczego na rok 2011/2012 oraz wysokości miesięcznych zaliczek	Kliknij z.1-koszty z.2-zaliczki
4	Terminowości wpłat zaliczek, odsetek za zwłokę i sposobu prowadzenia pozaksięgowej ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną	Kliknij
5	Granic nieruchomości wspólnej	Kliknij
6	Regulaminu porządku domowego	Kliknij
7	Umowy z zarządcą nieruchomości	Kliknij
8	Doręczania korespondencji zarządu i zarządcy do właścicieli	Kliknij
9	Regulaminu rozliczania kosztów centralnego ogrzewania, przygotowania ciepłej wody oraz dostaw zimnej wody i odprowadzenia ścieków	Kliknij

Uchwała nr 1/2011

Uchwała nr 1/2011

właścicieli lokali w nieruchomości Sadowa 1-7, 9-15 w Mokrym Dworze

w sprawie przyjęcia nazwy i siedziby wspólnoty mieszkaniowej

§ 1

1. Postanawiamy przyjąć nazwę: Wspólnota Mieszkaniowa „Mokry Dwór”.
2. Ustalamy, że siedziba Wspólnoty Mieszkaniowej jest pod adresem: ul. Sadowa 1-7, 9-15, Mokry Dwór, 50-458 Wrocław (gmina Siechnice, powiat wrocławski).
3. Adresem do korespondencji jest adres Zarządcy: Kazimierz Kucharski, POSESJA Zarządca Nieruchomości, ul. Żernicka 1/14, 55 010 Święta Katarzyna.

§ 2

Uchwała obowiązuje od dnia podjęcia.

Uchwała nr 2/2011

Uchwała nr 2/2011

właścicieli lokali w nieruchomości Sadowa 1-7, 9-15 w Mokrym Dworze

w sprawie wyboru zarządu wspólnoty mieszkaniowej

Na mocy uprawnień nadanych nam w ustawie z dnia 24.06.1994 o własności lokali, postanawiamy:

1. Wybrać zarząd wspólnoty w składzie:

1) ...................., zam. ul. Sadowa .../...,
2) ...................., zam. ul. Sadowa .../...,
3) ...................., zam. ul. Sadowa .../....

2. Uchwała obowiązuje od dnia podjęcia.

Uchwała nr 3/2011

Uchwała nr 3/2011

właścicieli lokali w nieruchomości Sadowa 1-7, 9-15 w Mokrym Dworze

w sprawie przyjęcia Planu Gospodarczego na rok 2011/2012 oraz wysokości miesięcznych zaliczek

1. Przyjmujemy Plan Gospodarczy na rok 2011/2012, stanowiący załącznik nr 1 do uchwały.
2. Plan Gospodarczy został opracowany na podstawie faktycznych kosztów poniesionych w okresie poprzednim, skorygowanych o prognozowany wzrost kosztów w roku następnym.
3. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną właściciele lokali wnoszą zaliczki miesięczne proporcjonalne do swojego udziału. Zaliczki przeznaczone są na pokrycie kosztów bieżącej eksploatacji nieruchomości wspólnej oraz wpłatę na Fundusz Remontowy.
4. Na koszty dostaw i usług świadczonych na rzecz lokali (gaz, ogrzewanie, ciepła i zimna woda, odbiór ścieków, wywóz śmieci), właściciele lokali wnoszą zaliczki miesięczne w wysokości wynikającej z prognozowanych kosztów tych dostaw i usług oraz:

• prognozowanego zużycia (ciepła i zimna woda, odbiór ścieków),
• powierzchni użytkowej mieszkania (ogrzewanie lokali),
• ilości osób faktycznie zamieszkałych w lokalu (gaz, wywóz śmieci).

5. Wykaz zaliczek miesięcznych na koszty zarządu nieruchomością wspólną i na koszty lokali z rozbiciem na poszczególne składniki stanowi załącznik nr 2 do uchwały.
6. Zarząd przygotuje imienne naliczenia zaliczek przypadających na poszczególnych właścicieli lokali i wraz z numerem konta bankowego wspólnoty dostarczy właścicielom na piśmie.
7. W razie zmiany cen przez dostawców, zarząd naliczy nowe zaliczki i powiadomi o nich właścicieli lokali. Taka zmiana nie wymaga uchwały.
8. Uchwała wchodzi w życie z dniem podjęcia, z mocą obowiązującą od dnia 01.12.2011. 

Załączniki do uchwały nr 3:

Załącznik nr 1 - kliknij: Plan Gospodarczy 2011/2012 

Załącznik nr 2 - kliknij: Zaliczki miesięczne 2011

Uchwała nr 4/2011

Uchwała nr 4/2011

właścicieli lokali w nieruchomości Sadowa 1-7, 9-15 w Mokrym Dworze

w sprawie terminowości wpłat zaliczek, odsetek za zwłokę i sposobu prowadzenia pozaksięgowej ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną

Na mocy uprawnień nadanych nam w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, postanawiamy:

§ 1

1. Właściciel lokalu ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, uczestniczy w kosztach zarządu nieruchomością wspólną i w gromadzeniu środków na Funduszu Remontowym poprzez zaliczki miesięczne; termin płatności zaliczek upływa 10 każdego miesiąca (art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali).
2. Wysokość zaliczek, o których mowa w pkt 1, wynika z przewidywanych kosztów i jest określana uchwałą właścicieli lokali.
3. Na koszty utrzymania lokalu (gaz, ciepła i zimna woda, odbiór ścieków, wywóz śmieci, centralne ogrzewanie), właściciel lokalu wnosi zaliczki miesięczne, wyliczone według zasad przyjętych w Planie Gospodarczym.
4. Na koszty bieżącej eksploatacji nieruchomości wspólnej właściciel lokalu wnosi zaliczki miesięczne w kwocie będącej iloczynem przewidywanych miesięcznych kosztów zarządu oraz swojego udziału w nieruchomości wspólnej.
5. Na Fundusz Remontowy właściciel lokalu wnosi zaliczki miesięczne zgodnie z Planem Gospodarczym, w kwocie będącej iloczynem stawki za 1% udziału oraz swojego udziału w nieruchomości wspólnej.
6. Rozliczenie zaliczek następuje raz w roku, po zakończeniu roku kalendarzowego.
7. Niedopłaty należy uzupełnić niezwłocznie, najpóźniej w terminie do 10 dnia następnego miesiąca. Od nieterminowych wpłat będą naliczane odsetki umowne za zwłokę.
8. Indywidualną nadpłatę z tytułu kosztów dostaw gazu, ciepłej i zimnej wody, odbioru ścieków, wywozu śmieci, ogrzewania lokalu należy zwrócić właścicielowi lokalu lub za jego zgodą zaliczyć na rzecz tych samych kosztów w następnym okresie.
9. Nadwyżkę z tytułu zaliczek wpłaconych zgodnie z udziałem na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej w danym roku należy zaliczyć na Fundusz Remontowy nieruchomości wspólnej.
10. Fundusz Remontowy jest przeznaczony do gromadzenia środków na bieżące i przyszłe remonty, modernizację nieruchomości wspólnej oraz uzasadnione inwestycje, zgodnie z uchwałami właścicieli lokali. W razie pilnych płatności i braku wystarczających środków, zarząd lub zarządca mają prawo użyć środków z Funduszu Remontowego. Środki z FR niewykorzystane w danym roku przechodzą na rok następny i nie podlegają zwrotowi właścicielom - również w razie zbycia lokalu.
11. W razie braku oświadczenia dłużnika spełnione świadczenie zalicza się przede wszystkim na poczet długu wymagalnego, a jeżeli jest kilka długów wymagalnych - na poczet najdawniej wymagalnego.
12. Data zapłaty to data wpływu zaliczki na rachunek bankowy Wspólnoty Mieszkaniowej.
13. Od niezapłaconych w terminie zaliczek należy naliczać odsetki umowne w wysokości czterokrotnej stopy kredytu lombardowego Narodowego Banku Polskiego w stosunku rocznym (odsetki maksymalne).
14. W razie wystosowania wezwania do zapłaty, do należności dolicza się koszt wezwania w kwocie 10 zł.
15. Zobowiązuje się i upoważnia Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej do podjęcia wszelkich działań prawnych dla skutecznej windykacji należności Wspólnoty Mieszkaniowej w celu zapewnienia płynności finansowej i realizacji zaplanowanych przedsięwzięć.

§ 2

1. Zarząd jest zobowiązany prowadzić ewidencję pozaksięgową Wspólnoty Mieszkaniowej w sposób uproszczony, który polega na prowadzeniu rejestrów, w ramach których wykazuje się wszystkie przychody, koszty, środki pieniężne oraz związane z tym rozrachunki.
2. Ewidencja powinna być prowadzona przy pomocy urządzeń komputerowych.
3. Ewidencja pozaksięgowa powinna zapewnić uzyskanie danych niezbędnych do sporządzenia rocznego sprawozdania zarządu oraz pozwolić na ustalenie: 
   
   
   1) wielkości należnych zaliczek od właścicieli lokali na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną (wraz z odsetkami) oraz innych opłat,
   
   
   2) pozostałych przychodów i pożytków,
   
   
   3) wszystkich kosztów zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności kosztów:

• dostaw gazu, energii elektrycznej i cieplnej, wody oraz odbioru ścieków i wywozu śmieci,
• ubezpieczenia, podatków i innych opłat publicznoprawnych (z wyjątkiem opłat bezpośrednio pokrywanych przez właścicieli poszczególnych lokali),
• wynagrodzenia zarządcy,
• konserwacji bieżącej, usuwania awarii i remontów,
• utrzymania porządku i czystości,
• usług bankowych,
• windykacji należności;

4. stanu rozrachunków (należności i zobowiązań),
5. stanu środków pieniężnych, ich przychodów i rozchodów.

§ 3

Uchwała wchodzi w życie z dniem podjęcia.

Uchwała nr 5/2011

Uchwała nr 5/2011

właścicieli lokali w nieruchomości Sadowa 1-7, 9-15 w Mokrym Dworze

w sprawie: granic nieruchomości wspólnej

§ 1

Zgodnie z ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, nieruchomość wspólną tworzą:

1. grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem lokali mieszkalnych oraz piwnic, stanowiących odrębną własność:

• drogi, dojazdy, chodniki, miejsca postojowe itp.,
• obiekty małej architektury i urządzenia terenu, ławki, trzepaki itp.,
• budynek węzła cieplnego,
• składy i pomieszczenia gospodarcze, jeżeli nie zostały sprzedane jako pomieszczenia przynależne do lokali,
• inne budynki i budowle nie będące własnością odrębną,
• instalacje oświetleniowe oraz inne instalacje służące użytkowaniu terenu,
• drzewa, krzewy, żywopłoty, trawniki, kwietniki itp.

2. fundamenty i inne elementy posadowienia budynków mieszkalnych,

3. ściany konstrukcyjne wraz z tynkami zewnętrznymi i elementami architektonicznymi oraz tynkami wewnętrznymi w pomieszczeniach należących do nieruchomości wspólnej,

4. stropy między poszczególnymi kondygnacjami,

5. ściany działowe, z wyjątkiem ścian wewnątrz lokali,

6. dachy, rynny, rury spustowe, obróbki blacharskie itp.,

7. kominy i przewody kominowe, bez kratek wentylacyjnych i wkładów kominowych,

8. klatki schodowe, korytarze (w tym korytarze piwniczne),

9. instalacja centralnego ogrzewania w całości, od zaworu głównego na przyłączu dostawcy do grzejników w lokalach - z wyłączeniem zaworów termostatycznych,

10. instalacja gazowa od zaworu głównego do trójnika z odgałęzieniem do lokalu oraz piony,

11. instalacja elektryczna od złącza do indywidualnego licznika, instalacja elektryczna w pomieszczeniach wspólnych oraz urządzenia oświetleniowe na zewnętrznych ścianach budynku,

12. instalacja wodociągowa od zaworu za wodomierzem głównym w budynku do indywidualnego wodomierza służącego do pomiaru wody zużytej w lokalu (bez wodomierza);

13. wewnętrzna instalacja kanalizacyjna do pierwszej studzienki poza budynkiem, w tym: piony, podłączenia lokali w części znajdującej się poza tymi lokalami i syfony stropowe, z wyłączeniem odcinków służących wyłącznie poszczególnym lokalom i znajdujących się w obrębie tych lokali, rury spustowe i odpowietrzeniowe.

§ 2

Uchwała wchodzi w życie z dniem podjęcia.

Uchwała nr 6/2011

Uchwała nr 6/2011

właścicieli lokali w nieruchomości Sadowa 1-7, 9-15 w Mokrym Dworze 

w sprawie przyjęcia Regulaminu porządku domowego

1. Przyjmujemy Regulamin porządku domowego, będący załącznikiem do uchwały.
2. Uchwała wchodzi w życie z dniem podjęcia.

REGULAMIN

PORZĄDKU DOMOWEGO

§ 1.

Postanowienia ogólne

1. Regulamin obowiązuje na terenie nieruchomości Sadowa 1-7, 9-15 w Mokrym Dworze.
2. Do przestrzegania niniejszego Regulaminu zobowiązani są Właściciele lokali, osoby wraz z nimi zamieszkałe, najemcy, podnajemcy lub użytkownicy lokali oraz wszelkie inne osoby przebywające na terenie nieruchomości wspólnej.
3. Właściciel lokalu ma obowiązek:

1. złożyć do dokumentacji Wspólnoty
   • wyciąg z księgi wieczystej, określający: rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych oraz wielkość udziałów przypadających Właścicielowi w nieruchomości wspólnej
   • inny dokument poświadczający jego prawo własności lokalu (umowa w formie aktu notarialnego, orzeczenie sądu), jeżeli dokument ten określa rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych i wielkość udziału w nieruchomości wspólnej,
2. poinformować Zarząd lub Zarządcę o zmianach w zakresie prawa własności lokalu,
3. uzyskać zgodę ogółu właścicieli lokali w formie uchwały na przeprowadzenie robót remontowych lub budowlanych w lokalu, ingerujących w elementy konstrukcji budynku lub wspólne instalacje oraz w innych przypadkach, przewidzianych przepisami prawa.

4. Właściciel lokalu jest obowiązany do przekazania Zarządowi lub Zarządcy adresu dla doręczania korespondencji a także telefonu kontaktowego na wypadek awarii lub innych nagłych zdarzeń pod jego nieobecność. Właściciele otrzymają telefony kontaktowe do Zarządu i Zarządcy.

§ 2.

Obowiązki mieszkańców

1. Mieszkańcy winni dbać o mienie swoje i wspólne, kategorycznie występować przeciwko niewłaściwemu użytkowaniu, zanieczyszczaniu i dewastacji mienia.
2. Właściciel ponosi odpowiedzialność prawną i finansową za szkody w mieniu własnym, sąsiadów i w mieniu wspólnym, spowodowane uszkodzeniami instalacji i urządzeń znajdujących się w granicach wyodrębnionej własności, powstałe wskutek niewłaściwej eksploatacji, zaniechania konserwacji bądź awarii.
3. Wszelkie awarie należy natychmiast zgłosić Zarządowi lub Zarządcy, a w razie potrzeby zawiadomić również odpowiednie służby: straż pożarna, pogotowie ratunkowe, policja, pogotowie gazowe, wodociągowe itp.
4. Na żądanie Zarządu lub Zarządcy właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia okresowych kontroli stanu technicznego budynku lub instalacji, konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.
5. Pod nieobecność właściciela, Zarząd lub Zarządca ma prawo wejść do lokalu jedynie w obecności funkcjonariusza policji lub Straży Miejskiej, a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej, także przy jej udziale. Zarząd lub Zarządca jest obowiązany zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy do czasu przybycia właściciela. Z czynności tych sporządza się protokół.
6. Mieszkańcy są obowiązani do:

• naprawienia na własny koszt wszelkich szkód powstałych na terenie nieruchomości z ich winy, a w przypadku naprawienia takiej szkody na zlecenie Zarządu, pokrycia kosztów usunięcia szkody na pierwsze wezwanie,
• utrzymania swojego lokalu oraz innych pomieszczeń przez siebie użytkowanych w należytym stanie technicznym i sanitarnym,
• uprzątnięcia nieczystości powstałych z ich winy w nieruchomości wspólnej.

7. Z zastrzeżeniem postanowień pkt. 8 i 9, bez uzgodnienia z Zarządem nie wolno umieszczać na terenie nieruchomości żadnych reklam, szyldów czy ogłoszeń.
8. Właściciele lub użytkownicy, którzy w lokalu prowadzą działalność gospodarczą, mogą umieszczać oznaczenia tej działalności (szyld firmowy) na elewacji budynku lub innej części nieruchomości wspólnej w uzgodnieniu z Zarządem, który określi dopuszczalną formę, wymiary, miejsce i sposób zainstalowania takiego oznaczenia. Wszelkie szkody związane z montażem i demontażem tablicy lub reklamy ponosi właściciel lub użytkownik lokalu.
9. Do umieszczenia zawiadomień i innych ogłoszeń Wspólnoty Mieszkaniowej oraz informacji związanych z zarządem i administracją nieruchomości, przeznaczone są tablice informacyjne na klatkach schodowych na parterze.

§ 3.

Przepisy porządkowe

1. Wszyscy mieszkańcy obowiązani są do niezakłócania spokoju innych mieszkańców.
2. Cisza nocna obowiązuje w godzinach od 22.00 do 6.00. W tych godzinach nie należy wszczynać hałasu oraz używać urządzeń mogących zakłócić sen użytkowników innych lokali.
3. Trzymane w lokalu zwierzęta nie mogą powodować zagrożenia życia ani zdrowia ludzi oraz nie mogą zakłócać spokoju. Posiadacze zwierząt domowych są obowiązani do przestrzegania przepisów sanitarno-epidemiologicznych, weterynaryjnych i porządkowych.
4. W pomieszczeniach gospodarczych, na klatkach schodowych i na korytarzach piwnicznych nie wolno przechowywać motorowerów, motocykli oraz materiałów łatwopalnych, żrących i cuchnących środków chemicznych, materiałów wybuchowych oraz gazu w butlach.
5. Pomieszczenia wspólne należy utrzymywać w czystości i porządku, a korzystając z nich, należy przestrzegać przepisów ochrony przeciwpożarowej.
6. Niedozwolone jest zakładanie gniazd poboru prądu elektrycznego na użytek własny podłączonych do instalacji wspólnej (na klatce schodowej, w piwnicach) oraz prowadzenie w tych pomieszczeniach działalności usługowej lub produkcyjnej bez uzgodnienia z Zarządem.
7. Ciągów komunikacyjnych nie wolno zastawiać żadnymi przedmiotami, a jeśliby taki fakt chwilowo miał miejsce np. z powodu prowadzenia prac remontowych w lokalu, przedmioty te należy usunąć na ustne wezwanie któregokolwiek z członków Zarządu lub Zarządcy. Niezastosowanie się do tego wezwania spowoduje usunięcie przez Zarząd lub Zarządcę tych przedmiotów na koszt osoby, która zastawiła nimi ciąg komunikacyjny.
8. Ustawianie pojazdów na terenie nieruchomości niezgodnie z przepisami, na ciągach dla pieszych albo w sposób mogący utrudnić poruszanie się pojazdom specjalnym jest zabronione i może spowodować odholowanie pojazdu na koszt właściciela pojazdu lub jego posiadacza.
9. Zabrania się:
   • zaśmiecania i zanieczyszczania nieruchomości, brudzenia i niszczenia ścian i innych części wspólnych, niszczenia zieleni,
   • prowadzenia bez zezwolenia Zarządu jakichkolwiek remontów części wspólnych oraz wieszania tablic, anten i innych przedmiotów w częściach wspólnych nieruchomości bez uzgodnienia z Zarządem,
   • palenia papierosów na klatkach schodowych, w pomieszczeniu węzła cieplnego i na korytarzach piwnicznych,
   • naprawiania bezpieczników elektrycznych znajdujących się w nieruchomości wspólnej oraz manipulowania przy instalacji gazowej,
   • używania w lokalach lub w pomieszczeniach wspólnych butli z gazem płynnym,
   • głośnego słuchania muzyki, zakłócania w inny sposób spokoju mieszkańców,
   • wyprowadzania z lokalu psów bez smyczy.

10. Odpady należy segregować i umieszczać wyłącznie w przeznaczonych do tego pojemnikach, rozstawionych na terenie miejscowości. Zabrania się wrzucania do kontenera na śmieci:
    • opakowań szklanych,
    • makulatury,
    • tworzyw sztucznych,
    • aluminium i innych metali,
    • odpadów niebezpiecznych, takich jak: baterie, świetlówki, akumulatory, przepracowane oleje, tonery i naboje atramentowe drukarek czy zużyty sprzęt elektryczny i elektroniczny.

11. Usuwanie gruzu, opakowań i resztek materiałów budowlanych po remoncie lokalu odbywa się na koszt właściciela tego lokalu i w sposób uzgodniony z Zarządem lub Zarządcą.
12. Rodzice lub opiekunowie obowiązani są dbać, aby dzieci stosowały się do postanowień Regulaminu. Za szkody wyrządzone na terenie nieruchomości przez dzieci odpowiadają ich rodzice lub prawni opiekunowie.
13. Drzwi wejściowe do budynku powinny być stale zamknięte. Wyjątkiem od tej reguły jest: prowadzenie remontu lub prac porządkowych, przeprowadzka, wnoszenie większej ilości zakupionych towarów lub materiałów budowlanych.
14. Zobowiązuje się mieszkańców do nie wpuszczania do budynku osób nieznanych, w tym także domokrążców i osób oferujących mieszkańcom towary lub usługi.
15. W stosunku do właścicieli nie przestrzegających niniejszego regulaminu Zarząd Wspólnoty może kierować upomnienia. W razie wykraczania w sposób rażący lub uporczywy przeciwko Regulaminowi przez właściciela lokalu, osobę reprezentującą jego prawa lub którąkolwiek z osób, o których mowa w § 1 ust. 2, Zarząd może kierować wnioski do Sądu o ukaranie grzywną za naruszenie miru domowego oraz przedstawić pod głosowanie właścicieli lokali wniosek o wytoczenie powództwa sądowego z żądaniem sprzedaży lokalu w drodze licytacji.
16. Regulamin został przyjęty uchwałą nr 6/2011 Właścicieli lokali w nieruchomości Sadowa 1-7, 9-15 w Mokrym Dworze gmina Siechnice.

Uchwała nr 7/2011

Uchwała nr 7/2011
właścicieli lokali w nieruchomości Sadowa 1-7, 9-15 w Mokrym Dworze

w sprawie umowy z zarządcą nieruchomości

1. Wyrażamy zgodę na zatrudnienie zarządcy nieruchomości i upoważniamy zarząd do zawarcia z zarządcą umowy o zarządzanie.

2. Upoważniamy zarząd do udzielenia zarządcy nieruchomości pełnomocnictw do:

• reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej przed organami administracji publicznej, sądami, urzędami i kontrahentami Wspólnoty Mieszkaniowej w sprawach zarządu nieruchomością wspólną,
• składania sprawozdań statystycznych oraz występowania do urzędu statystycznego i  urzędu skarbowego w sprawie zgłoszenia wspólnoty do urzędowych rejestrów (REGON, NIP) oraz aktualizacji danych wspólnoty w tych rejestrach,
• dysponowania rachunkiem bankowym do kwoty zwykłego zarządu oraz powyżej tej kwoty.

3.  Uchwała wchodzi w życie z dniem podjęcia.

Uchwała nr 8/2011

Uchwała nr 8/2011

właścicieli lokali w nieruchomości Sadowa 1-7, 9-15 w Mokrym Dworze

w sprawie: doręczania korespondencji zarządu i zarządcy do właścicieli

Działając na mocy uprawnień nadanych nam ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w celu ograniczenia kosztów przesyłek pocztowych oraz usprawnienia odbioru przez właścicieli korespondencji od zarządu, postanawiamy:

§ 1

1. Upoważniamy zarząd i zarządcę do doręczania korespondencji, kierowanej do właścicieli lokali, do skrzynek pocztowych lub na podany przez właściciela adres e-mail. Doręczenie takie uznajemy za skuteczne.
2. Z dokonania tej czynności należy sporządzić notatkę z datą i podpisem członka zarządu lub zarządcy.
3. W dniu wrzucenia korespondencji do skrzynek należy poinformować o tym fakcie poprzez wywieszenie komunikatu na tablicach ogłoszeń na klatkach schodowych.

§ 2

Uchwała wchodzi w życie z dniem przyjęcia.

Uchwała nr 9/2011

Uchwała nr 9/2011
właścicieli lokali w nieruchomości Sadowa 1-7, 9-15 w Mokrym Dworze
w sprawie: przyjęcia Regulaminu rozliczania kosztów centralnego ogrzewania, przygotowania ciepłej wody oraz dostaw zimnej wody i odprowadzenia ścieków

1. Przyjmujemy Regulamin rozliczania kosztów centralnego ogrzewania, przygotowania ciepłej wody oraz dostaw zimnej wody i odprowadzenia ścieków.
2. Uchwała wchodzi w życie z dniem podjęcia.

REGULAMIN ROZLICZANIA KOSZTÓW CENTRALNEGO OGRZEWANIA, PRZYGOTOWANIA CIEPŁEJ WODY ORAZ DOSTAW ZIMNEJ WODY I ODPROWADZENIA ŚCIEKÓW

§ 1

Regulamin określa zasady rozliczania kosztów dostaw ciepła przeznaczonego na cele grzewcze i podgrzanie wody użytkowej oraz kosztów dostaw zimnej wody i odprowadzenia ścieków.

§ 2

1. Całkowite koszty ciepła i wody dostarczonych do lokali oraz odprowadzonych z lokali ścieków obciążają Właścicieli lokali.
2. Istotą indywidualnego rozliczania kosztów dostawy ciepła i wody oraz odprowadzenia ścieków jest powiązanie wysokości opłat z zarejestrowanym zużyciem, to znaczy:

• zużyciem ciepła zarejestrowanym przez ciepłomierz w węźle cieplnym,
• zużyciem ciepłej wody zarejestrowanym przez wodomierz w węźle cieplnym oraz indywidualne wodomierze ciepłej wody,
• zużyciem zimnej wody zarejestrowanym przez wodomierze zimnej wody.

3. Indywidualne liczniki ciepłej wody traktowane są jako mierniki proporcjonalnego podziału części zmiennej kosztów podgrzania wody.

§ 3

Przyjmuje się następujące okresy rozliczeniowe:

1. kosztów centralnego ogrzewania i podgrzania wody: od 1 czerwca do 31 maja
2. kosztów dostawy wody i odprowadzenia ścieków: od 1 stycznia do 31 grudnia.

§ 4

1. Przyjmuje się podział całkowitych kosztów ciepła na:

• koszty podgrzania wody - 20% całkowitego kosztu ciepła
• koszty centralnego ogrzewania - 80% całkowitego kosztu ciepła

2. Przyjmuje się podział kosztów podgrzania wody na:

• koszty stałe - 30% kosztów podgrzania wody
• koszty zmienne - 70% kosztów podgrzania wody

3. Przyjmuje się podział kosztów centralnego ogrzewania na:

• koszty ogrzania pomieszczeń wspólnych - 20% kosztu CO
• koszty ogrzania lokali – 80% całkowitego kosztu CO.

§ 5

1. Koszty centralnego ogrzewania klatek schodowych i pomieszczeń wspólnych oraz koszty stałe podgrzania wody rozlicza się proporcjonalnie do udziału.
2. Koszty ogrzewania mieszkań rozlicza się proporcjonalnie do powierzchni użytkowej mieszkań.
3. Koszty zmienne podgrzania wody rozlicza się proporcjonalnie do wskazań indywidualnych liczników ciepłej wody.

§ 6

1. Odczyty licznika ciepła w węźle cieplnym oraz liczników zimnej i ciepłej wody odbywają się na koniec okresu rozliczeniowego i dokonywane są:

• w przypadku liczników zainstalowanych poza mieszkaniami - przez zarządcę,
• w przypadku liczników zainstalowanych w mieszkaniach - przez właścicieli lokali i przekazywane są zarządcy w ciągu 3 dni od daty zakończenia okresu rozliczeniowego (mailem, za pomocą formularza na stronie internetowej zarządcy lub telefonicznie). Zarządca jest uprawniony do dokonania kontrolnego odczytu stanów liczników w mieszkaniach,
• Zarządca jest uprawniony do dokonania kontrolnego odczytu stanów wodomierzy w lokalach.

2. Każdy lokal mieszkalny oraz każdy punkt poboru wody w nieruchomości wspólnej powinien mieć zalegalizowany i oplombowany wodomierz, odebrany przez zarządcę.

3. W przypadku stwierdzenia uszkodzenia licznika ciepłej lub zimnej wody, uszkodzenia plomby, braku ważnej legalizacji lub nieprzekazania przez właściciela odczytów liczników wody, do rozliczenia przyjmuje się, że lokal był nieopomiarowany w całym okresie rozliczeniowym. Zużycie ciepłej lub zimnej wody w lokalu nieopomiarowanym oblicza się dzieląc różnicę wskazań liczników (głównego i indywidualnych) przez łączną liczbę osób zamieszkałych w lokalach nieopomiarowanych i mnożąc przez liczbę osób zamieszkałych w danym nieopomiarowanym lokalu.

4. Opłaty abonamentowe za wodę i ścieki oraz koszt zużycia wody w pomieszczeniach wspólnych rozlicza się proporcjonalnie do udziału.

5. W razie opomiarowania wszystkich ujęć wody we wszystkich lokalach, koszt różnic wskazań wodomierzy głównych zimnej wody i sumy wskazań indywidualnych liczników zimnej i ciepłej wody rozlicza się proporcjonalnie do udziału.

§ 7

1. Po zakończeniu każdego okresu rozliczeniowego, Zarządca dokona przeliczenia zmian wartości miesięcznych zaliczek na poczet kosztów centralnego ogrzewania (CO), podgrzania wody (PW) oraz zimnej wody i odprowadzenia ścieków (ZW).
2. Normy zużycia dla każdego lokalu przyjmuje się na poziomie średniego miesięcznego zużycia odpowiednich mediów w poprzednim okresie rozliczeniowym, z zastrzeżeniem pkt. 3.
3. Na okres do 29.02.2012 ustala się normę zużycia w wysokości 4m3 wody na osobę w lokalu, w tym 2m3 wody ciepłej i 2m3 wody zimnej.
4. Za cenę 1m3 dostawy zimnej wody i odprowadzenie ścieków przyjmuje się cenę dostawcy z ostatniego dnia poprzedniego okresu rozliczeniowego.
5. Zaliczkę na koszty ZW i kosztów zmiennych PW wylicza się ze wzoru:

zaliczka = cena jednostkowa 1m3 wody i ścieków * norma zużycia na lokal * 1,1

6. Za wartość kosztów CO pomieszczeń wspólnych i kosztów stałych PW przypadającą na 1% udziału przyjmuje się odpowiednią wartość wyliczoną w poprzednim okresie obliczeniowym.

7. Za wartość kosztów CO lokali przypadającą na 1 m2 lokali przyjmuje się odpowiednią wartość wyliczoną w poprzednim okresie obliczeniowym.

8. Zaliczkę na poczet kosztów CO lokali wylicza się ze wzoru:

zaliczka = wartość kosztów CO lokali na 1m2 pow. użytk. mieszkania * powierzchnia użytkowa danego mieszkania * 1,1

9. W przypadku podniesienia przez dostawcę ceny dostawy wody i odprowadzenia ścieków w trakcie okresu rozliczeniowego:

• zarząd może podnieść cenę służącą do wyliczenia zaliczek w takiej samej proporcji,
• zarządca podzieli zużycie odpowiedniego medium w danym okresie rozliczeniowym proporcjonalnie do długości każdego z okresów (tzn. ze starą i nową ceną).

Spotkanie z Panem Burmistrzem

Spotkanie odbyło się 20 września 2011 roku w godzinach przyjęć Burmistrza.

Ze strony Urzędu Miejskiego w Siechnicach obecni byli:

1. Pan Milan Ušak - Burmistrz Siechnic
2. Pani Barbara Borkowska - Wydział Gospodarki Przestrzennej Rolnictwa i Ochrony Środowiska
3. Pan Leszek Lipski - Wydział Inwestycyjno-Komunalny.

Ze strony mieszkańców obecni byli:

1. Pani Danuta Wernicka
2. Pani Helena Szuber i Pan Szuber
3. Pan Kazimierz Kucharski, zarządca nieruchomości (firma POSESJA).

Spotkanie trwało ponad 2 godziny i zakończyło się pełnym sukcesem. 
Omówiono wszystkie aspekty sprawy. Burmistrz przyznał, że treść protokołów uzgodnień to błąd Urzędu Miejskiego i należy go naprawić. Nie było intencją Urzędu tworzenie dwóch wspólnot mieszkaniowych i komplikowanie życia mieszkańcom.

Burmistrz postanowił zlecić ponowne przeliczenie udziałów, tym razem od łącznej powierzchni użytkowej wszystkich mieszkań i piwnic w obu budynkach, zgodnie z przepisem art. 3.5 ustawy o własności lokali. Taki sam udział każdy nabywca będzie miał też we wszystkich 4 działkach gruntu.

Powstanie jedna wspólnota mieszkaniowa, która będzie zarządzała całą nieruchomością: obydwoma budynkami mieszkalnymi, węzłem cieplnym i wszystkimi działkami gruntu: 278/3, 278/4, 278/5, 278/6.

Termin podpisania aktów notarialnych ulegnie przesunięciu, ponieważ rzeczoznawca majątkowy musi przeliczyć udziały, a Urząd przygotować nowe protokoły uzgodnień do podpisu z najemcami lokali.

Gmina nie będzie zrywać umów na dostawy mediów do budynków (ciepła, gazu, wody, prądu). Opłaty za media lokatorzy nadal będą wpłacać na konto bankowe gminy na dotychczasowych zasadach. Po zorganizowaniu się wspólnoty mieszkaniowej i wyborze zarządu nastąpi spisanie stanu wszystkich liczników przez wspólną komisję gminy i wspólnoty oraz "przepisanie" umów o dostawy mediów na wspólnotę.

Strony rozstały się w dobrych nastrojach i z poczuciem wspólnego sukcesu.

Pismo do Pana Burmistrza

w sprawie ponownego przeliczenia udziałów, żeby powstała jedna wspólnota

oraz w sprawie węzła cieplnego i drogi wewnętrznej

Mokry Dwór, 18.09.2011

Mieszkańcy budynków

przy ul. Sadowej 1-7, 9-15

w Mokrym Dworze

Sz. P.

Milan Ušak

Burmistrz Siechnic

Szanowny Panie Burmistrzu,

Poniżej przedstawiamy problemy i pytania związane ze sprzedażą mieszkań w Mokrym Dworze, ul. Sadowa 1-7 i 9-15 oraz naszą prośbę o zmianę treści protokołów uzgodnień.

1.  W protokole uzgodnień jest nieprawdziwe stwierdzenie, że działka nr 278/4 jest nieruchomością niezabudowaną (§1 pkt 2). Na tej działce jest budynek węzła cieplnego, z którego oba budynki mieszkalne są ogrzewane i zasilane w ciepłą wodę użytkową.

2.    Błędny jest zapis, że działka 278/5 „stanowi współwłasność Gminy Siechnice w udziale wynoszącym 470/10000” (§1 pkt 1). Taki udział ma jedno mieszkanie. Czy gmina nie jest właścicielem 100% udziałów w działce z pierwszym budynkiem? Czy sprzedaje tam tylko 1 mieszkanie? Podobne zapisy są we wszystkich protokołach.

3.      Z protokołu wynika, że będą 2 niezależne wspólnoty, po 24 mieszkania w każdej.

4.   Budynek węzła cieplnego nie będzie w żadnej wspólnocie - razem z działką, na której stoi, będzie wspólną własnością wszystkich 48 właścicieli lokali z obu wspólnot, w równych udziałach (1/48). Kto zatem zawrze umowę o dostawy ciepła? Na kogo będą wystawiane faktury (bo nie na wspólnotę)? Kto ma płacić dostawcy i ściągać opłaty od właścicieli mieszkań?

5.    Droga wewnętrzna i tereny zielone z alejkami do klatek schodowych w obu budynkach również nie będą w żadnej wspólnocie. Tak samo, jak działka z węzłem cieplnym, będą wspólną własnością wszystkich 48 właścicieli lokali z obu wspólnot, w równych udziałach (1/48). Jeżeli ktoś w przyszłości sprzeda mieszkanie, a zapomni sprzedać udział w działkach z drogą i węzłem cieplnym (lub nabywca nie zgodzi się od niego odkupić), to nadal będzie współwłaścicielem tych działek, chociaż już nie będzie tam mieszkał i nie będzie nimi zainteresowany.

6.    Żadna ze wspólnot nie będzie mogła zarządzać węzłem cieplnym, drogą, terenami zielonymi: zamawiać dostaw, remontować, sprzątać, kosić trawników, odśnieżać itp. Zgodnie z ustawą o własności lokali oraz orzecznictwem Sądu Najwyższego (np. uchwała SN w składzie 7 sędziów z dnia 21.12.2007, sygn. akt III CZP 65/07, wyrok SN z dnia 8.10.2008, sygn. akt V CSK 143/08), zdolność prawna wspólnoty jest ograniczona do nieruchomości wspólnej: „Związek gospodarczy nie może jednak wykraczać poza granice nieruchomości wspólnej w  tym znaczeniu, że odnosić się będzie do innych nieruchomości, choćby sąsiednich. Gospodarowanie tymi nieruchomościami w jakikolwiek sposób nie mieści się w zdolności prawnej wspólnoty jako osoby ustawowej.”

Pytania:

1)     Dlaczego podzielono nieruchomość na dwie wspólnoty? Jaki jest cel tych działań? To bardzo utrudni życie mieszkańcom.

2)    Kto będzie później zarządzać kotłownią i drogą? Kto ma decydować o podziale kosztów ogrzewania, o opłatach za remont drogi, za odśnieżanie? Przy współwłasności zwykłej (poza wspólnotą) decyzje w sprawach przekraczających zarząd zwykły wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli, czyli 100% udziałów (art. 199 kodeksu cywilnego). Wystarczy sprzeciw lub nieobecność jednego spośród 48 właścicieli, żeby uniemożliwić podjęcie decyzji np. o opłatach na odśnieżanie drogi. Pozostaje sąd - i tak z każdą ważniejszą decyzją?

3)  Gdzie wspólnoty postawią kontenery na śmieci? Na cudzej działce? Takie okrojenie działek jest sprzeczne z przepisami ustawy Prawo budowlane (art. 5.2) oraz ustawą o gospodarce nieruchomościami (art. 4):

„Art. 4 Ilekroć w ustawie jest mowa o:

3a) działce budowlanej - należy przez to rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce;”

4)    Media – czy to prawda, że gmina bezpośrednio po podpisaniu aktów notarialnych zamierza rozwiązać umowy o dostawy prądu, gazu, wody zimnej i ciepłej, ogrzewania? (Takie informacje otrzymujemy od urzędników Urzędu Miasta.) Wówczas dostawcy odetną media, bo właściciele nie zdążą wybrać zarządu, który mógłby "przepisać" umowy na wspólnotę. Trzeba przygotować zebranie: spisać z aktów notarialnych dane właścicieli, ich udziały, numery lokali itp. Trzeba sporządzić projekty uchwał, listy obecności, karty do głosowania. Zawiadomienia o zebraniu należy dostarczyć każdemu właścicielowi na piśmie co najmniej na tydzień przed terminem zebrania (ustawa o własności lokali, art. 32.1).

Ogromna prośba do Pana Burmistrza:

1)  Prosimy zmienić protokoły uzgodnień: udziały wyliczyć od nowa, łącznie dla obu budynków i dla wszystkich działek, zgodnie z art. 3.5 ustawy o własności lokali: „Art.3.5. Jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.”

Zatem powinien być to udział w częściach wspólnych obu budynków oraz we wszystkich działkach gruntu: 278/3, 278/4, 278/5, 278/6. Cały grunt (wszystkie działki) będzie wówczas wchodził w skład nieruchomości wspólnej. Będzie jedna wspólnota, która będzie zarządzała całą nieruchomością, w tym drogą i kotłownią.

2)    Prosimy nie zrywać umów o dostawy mediów. Potrzebujemy co najmniej dwa tygodnie po podpisaniu aktów na zorganizowanie wspólnoty. Mieszkańcy nadal będą płacić gminie za media według dotychczasowych zasad, a po wyborze zarządu zostaną spisane wszystkie liczniki i umowy o media przejmie na siebie wspólnota.

(W załączeniu lista z podpisami 31 mieszkańców).