w sprawie ponownego przeliczenia udziałów, żeby powstała jedna wspólnota
oraz w sprawie węzła cieplnego i drogi wewnętrznej
Mokry Dwór, 18.09.2011
Mieszkańcy budynków
przy ul. Sadowej 1-7, 9-15
w Mokrym Dworze
Sz. P.
Milan Ušak
Burmistrz Siechnic
Szanowny Panie Burmistrzu,
Poniżej przedstawiamy problemy i pytania związane ze sprzedażą mieszkań w Mokrym Dworze, ul. Sadowa 1-7 i 9-15 oraz naszą prośbę o zmianę treści protokołów uzgodnień.
1. W protokole uzgodnień jest nieprawdziwe stwierdzenie, że działka nr 278/4 jest nieruchomością niezabudowaną (§1 pkt 2). Na tej działce jest budynek węzła cieplnego, z którego oba budynki mieszkalne są ogrzewane i zasilane w ciepłą wodę użytkową.
2. Błędny jest zapis, że działka 278/5 „stanowi współwłasność Gminy Siechnice w udziale wynoszącym 470/10000” (§1 pkt 1). Taki udział ma jedno mieszkanie. Czy gmina nie jest właścicielem 100% udziałów w działce z pierwszym budynkiem? Czy sprzedaje tam tylko 1 mieszkanie? Podobne zapisy są we wszystkich protokołach.
3. Z protokołu wynika, że będą 2 niezależne wspólnoty, po 24 mieszkania w każdej.
4. Budynek węzła cieplnego nie będzie w żadnej wspólnocie - razem z działką, na której stoi, będzie wspólną własnością wszystkich 48 właścicieli lokali z obu wspólnot, w równych udziałach (1/48). Kto zatem zawrze umowę o dostawy ciepła? Na kogo będą wystawiane faktury (bo nie na wspólnotę)? Kto ma płacić dostawcy i ściągać opłaty od właścicieli mieszkań?
5. Droga wewnętrzna i tereny zielone z alejkami do klatek schodowych w obu budynkach również nie będą w żadnej wspólnocie. Tak samo, jak działka z węzłem cieplnym, będą wspólną własnością wszystkich 48 właścicieli lokali z obu wspólnot, w równych udziałach (1/48). Jeżeli ktoś w przyszłości sprzeda mieszkanie, a zapomni sprzedać udział w działkach z drogą i węzłem cieplnym (lub nabywca nie zgodzi się od niego odkupić), to nadal będzie współwłaścicielem tych działek, chociaż już nie będzie tam mieszkał i nie będzie nimi zainteresowany.
6. Żadna ze wspólnot nie będzie mogła zarządzać węzłem cieplnym, drogą, terenami zielonymi: zamawiać dostaw, remontować, sprzątać, kosić trawników, odśnieżać itp. Zgodnie z ustawą o własności lokali oraz orzecznictwem Sądu Najwyższego (np. uchwała SN w składzie 7 sędziów z dnia 21.12.2007, sygn. akt III CZP 65/07, wyrok SN z dnia 8.10.2008, sygn. akt V CSK 143/08), zdolność prawna wspólnoty jest ograniczona do nieruchomości wspólnej: „Związek gospodarczy nie może jednak wykraczać poza granice nieruchomości wspólnej w tym znaczeniu, że odnosić się będzie do innych nieruchomości, choćby sąsiednich. Gospodarowanie tymi nieruchomościami w jakikolwiek sposób nie mieści się w zdolności prawnej wspólnoty jako osoby ustawowej.”
Pytania:
1) Dlaczego podzielono nieruchomość na dwie wspólnoty? Jaki jest cel tych działań? To bardzo utrudni życie mieszkańcom.
2) Kto będzie później zarządzać kotłownią i drogą? Kto ma decydować o podziale kosztów ogrzewania, o opłatach za remont drogi, za odśnieżanie? Przy współwłasności zwykłej (poza wspólnotą) decyzje w sprawach przekraczających zarząd zwykły wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli, czyli 100% udziałów (art. 199 kodeksu cywilnego). Wystarczy sprzeciw lub nieobecność jednego spośród 48 właścicieli, żeby uniemożliwić podjęcie decyzji np. o opłatach na odśnieżanie drogi. Pozostaje sąd - i tak z każdą ważniejszą decyzją?
3) Gdzie wspólnoty postawią kontenery na śmieci? Na cudzej działce? Takie okrojenie działek jest sprzeczne z przepisami ustawy Prawo budowlane (art. 5.2) oraz ustawą o gospodarce nieruchomościami (art. 4):
„Art. 4 Ilekroć w ustawie jest mowa o:
3a) działce budowlanej - należy przez to rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce;”
4) Media – czy to prawda, że gmina bezpośrednio po podpisaniu aktów notarialnych zamierza rozwiązać umowy o dostawy prądu, gazu, wody zimnej i ciepłej, ogrzewania? (Takie informacje otrzymujemy od urzędników Urzędu Miasta.) Wówczas dostawcy odetną media, bo właściciele nie zdążą wybrać zarządu, który mógłby "przepisać" umowy na wspólnotę. Trzeba przygotować zebranie: spisać z aktów notarialnych dane właścicieli, ich udziały, numery lokali itp. Trzeba sporządzić projekty uchwał, listy obecności, karty do głosowania. Zawiadomienia o zebraniu należy dostarczyć każdemu właścicielowi na piśmie co najmniej na tydzień przed terminem zebrania (ustawa o własności lokali, art. 32.1).
Ogromna prośba do Pana Burmistrza:
1) Prosimy zmienić protokoły uzgodnień: udziały wyliczyć od nowa, łącznie dla obu budynków i dla wszystkich działek, zgodnie z art. 3.5 ustawy o własności lokali: „Art.3.5. Jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.”
Zatem powinien być to udział w częściach wspólnych obu budynków oraz we wszystkich działkach gruntu: 278/3, 278/4, 278/5, 278/6. Cały grunt (wszystkie działki) będzie wówczas wchodził w skład nieruchomości wspólnej. Będzie jedna wspólnota, która będzie zarządzała całą nieruchomością, w tym drogą i kotłownią.
2) Prosimy nie zrywać umów o dostawy mediów. Potrzebujemy co najmniej dwa tygodnie po podpisaniu aktów na zorganizowanie wspólnoty. Mieszkańcy nadal będą płacić gminie za media według dotychczasowych zasad, a po wyborze zarządu zostaną spisane wszystkie liczniki i umowy o media przejmie na siebie wspólnota.
